La garantie des vices apparents est un régime spécial de responsabilité qui a été institué par le législateur en 1967. Il est spécial en ce qu’il ne pèse que sur le vendeur en VEFA.

Alors que l’acquéreur d’un immeuble bâti accepte les vices apparents qu’il ne pourra reprocher au vendeur (article 1642 du Code civil), le vendeur d’un immeuble « sur plan » est lui tenu des vices apparents, c’est-à-dire des vices décelables par un non profane.

On ne parle toutefois que des vices apparents ou apparus dans le mois suivant la prise de possession du logement (ou suivant la réception des travaux lorsque la réception est postérieure à la prise de possession, ce qui est moins courant).

Au-delà, le vendeur est libéré de la garantie de l’article 1642 al. 1er.

Pour rapporter la preuve que le vice est apparu dans le mois de la pris de possession, il est nécessaire de le signaler dans ce délai au vendeur (par lettre recommandée avec accusé de réception idéalement).

Sans engagement du promoteur à reprendre le vice, l’acquéreur disposera d’un nouveau délai, d’un an cette fois, pour agir en justice contre lui, à peine de forclusion (article 1648 alinéa 2 du Code ciivil).

La désignation d’un expert judiciaire dans ce délai d’un an fera cependant courir un nouveau délai de même durée à son profit (voir cet article).

Nous vous conseillons à chaque étape de votre réclamation pour ne pas perdre le bénéfice de la garantie des vices apparents.

Si vous n’avez pas agi dans les délais ci-dessus évoqués, d’autres garanties peuvent être mobilisées, comme la garantie décennale, ces régimes de responsabilité étant cumulables (Civ. 3ème., 24 mai 2018, n° 17-14.644).