1°) Déterminer si je dispose d’un intérêt à agir contre le permis

En droit, l’intérêt à agir, pour reprendre la définition de l’article 31 du Code de procédure civile, est l’intérêt dont peut se prévaloir un justiciable au rejet ou au succès de sa prétention.

En matière de contentieux du permis de construire, il s’agit donc de l’intérêt dont peut justifier le requérant de voir annuler le permis de construire qu’il attaque.

Le requérant ne peut pas se prévaloir de n’importe quel intérêt cependant.

Par exemple, le simple fait d’être un habitant de la commune ne donne pas, en soi, intérêt à contester le permis de construire (CE 8 avr. 1987, n°50755).

En effet, aux termes de l’article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme, « une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. ».

Pour être recevable à contester un permis de construire, le requérant doit donc justifier d’une atteinte directe aux « conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance » de son propre bien.

Il ne faut pas se contenter d’alléguer sans plus de détails une pareille atteinte.

Le requérant devra « préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. » (CE, 13 avril 2016, n° 389798).

Tel est par exemple la cas des « propriétaires d’un bien immobilier situé dans une résidence jouxtant immédiatement la parcelle d’assiette du projet, à laquelle il sera accédé par la même voie que celle menant à l’immeuble qu’ils occupent, et (qui) faisaient valoir qu’ils subiraient nécessairement les conséquences de ce projet, s’agissant de leur vue et de leur cadre de vie, ainsi que les troubles occasionnés tant par les travaux que par l’encombrement des accès de leur bien » (CE, 27 mars 2017, n°399585).   

On sait par ailleurs que le voisin immédiat du projet justifie, en principe, d’un intérêt à agir suffisant (« eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction », CE, 13 avril 2016, n° 389798)

La question étant régulièrement posée, il est aussi important de retenir que les Syndicats de copropriétaires sont également recevables à contester un permis de construire, notamment lorsque la copropriété est voisine immédiate du projet (CE, 24/02/2021, n°432096).

Enfin, retenons de même que le requérant doit se prévaloir d’un intérêt légitime.

A par exemple retenue comme illégitime et donc irrecevable le recours d’une société contre un projet en face duquel elle avait loué une toiture-terrasse quelques jours avant la demande de permis. Le requérant a même été condamné à 3 000 € d’amende dans cette affaire, pour recours abusif (TA Marseille, 5 févr. 2013, n^o 1300198.).

Il est donc indispensable de déterminer avec précision et sérieux si vous justifiez d’un intérêt suffisant et légitime avant de contester le permis délivré à votre voisin. Il faudra ensuite« auditer » le permis, afin de savoir si des irrégularités peuvent justifier son retrait.

2°) Identifier les irrégularités du permis susceptibles d’entraîner son retrait ou son annulation

Un permis de construire ne peut être retiré par le Maire ou annulé par le juge administratif que s’il contrevient à des règles d’urbanisme. Pourquoi ? Parce que le permis de construire est délivré à la lumière de ces règles.

Il existent des règles d’urbanisme d’application nationale et d’autres d’application strictement locale

Au plan  national, ces règles sont inscrites dans le Code de l’urbanisme et par exemple dans le Règlement national d’urbanisme qui figure aux Articles R111-1 à R111-53 de ce code.

Au plan local, on pense surtout au Plan local d’urbanisme élaboré par la commune ou l’intercommunalité (PLU). D’autres règles d’urbanisme locales existent telles que certaines dispositions des règlements sanitaires ayant trait à « l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions, leur assainissement et l’aménagement de leurs abords » (CAA Nancy, 9 févr. 2012, n° 11NC00165, Ass.). En outre, lorsque le terrain d’assiette du projet se situe à l’intérieur d’un lotissement, le permis de construire doit également respecter le règlement du lotissement (CE, 10 février 1982, n° 17618).

En pratique, les contestataires invoquent tout particulièrement la violation du Code de l’urbanisme ou celles du Plan local d’urbanisme applicable qui donnent lieu à un contentieux nourri.

Le Code de l’urbanisme impose par exemple d’indiquer dans la demande de permis plusieurs information, telles que les identités du demandeur et de l’architecte, la superficie et la localisation du terrain d’assiette du projet (art. R. 431-5), ou encore les matériaux et les couleurs qui seront employés pour la réalisation de la construction (art. R. 431-5).

Il est également exigé par le Code de l’urbanisme d’annexer à la demande de permis de construire plusieurs documents comme le plan de situation du terrain (art. R.431-7), un plan de masse du projet ( (art. R. 431-5), ou encore un plan des façades et des toitures  (art. R. 431-5).

L’auteur de la contestation doit donc notamment rechercher, au sein du dossier déposé par le bénéficiaire du permis, si l’ensemble de ces informations ou des ces documents ont bien été communiqués.

La circonstance que l’une de ces informations ou que l’un de ces documents fasse défaut ne suffit pas à justifier la censure du permis cependant.

Faut-il encore que le manquement ait faussé l’appréciation de l’Administration sur la conformité du permis aux règles d’urbanisme (CE, 23 décembre 2015, n°393134 : « Considérant que la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable »)

Par exemple, si le demandeur n’a pas produit le document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes, mais que le Maire a pu vérifier ces éléments grâce aux autres éléments annexés à la demande, le permis sera regardé comme conservant toute sa validité (CAA Nantes, 25 mars 2021, n°09NT02820 ; dans le même sens également : CAA Nancy, 7 février 2019, n°18NC01631).

En revanche, lorsque les autres éléments produits n’auront pas permis au Maire de vérifier l’insertion du projet dans son environnement, alors, le permis sera annulé (CAA Douai,  26 juin 2014, n°13DA00034 : « la notice visée par l’article cité au point précédent jointe au projet architectural ne comportait pas les éléments permettant à l’autorité compétente d’apprécier complètement et suffisamment l’insertion du projet dans son environnement compte tenu des caractéristiques des deux bâtiments envisagés comportant cinq étages et vingt-sept logements chacun, d’une architecture sans équivalent dans le secteur proche, par rapport tant aux constructions existantes, et notamment aux bâtiments de style classique, à usage d’école, situés à proximité dans le prolongement du parc que de l’espace boisé lui-même constitué d’arbres de haute tige qui n’est présenté que de manière partielle ; que les éléments nécessaires à une bonne appréhension de l’insertion du projet ne figurent pas davantage dans les autres pièces du dossier de demande du permis de construire »).

Au niveau des règles locales, le projet pourra être contesté quand, en particulier, il ne respectera pas les règles de gabarit imposé par la plan local d’urbanisme (hauteur de la construction, forme du couronnement…), quand le projet excèdera la surface d’occupation des sols autorisées, quand il ne sera pas prévu le nombre de places de stationnements minimales exigées par la Commune, quand les distances entre constructions voisines auront été méconnues, etc.

En revanche, contrairement à une idée répandue le permis de construire ne sanctionne pas le respect des règles de construction, sauf exceptions (voir par exemple CA DOUAI, 06/06/2019, n°18DA01040).

Il est donc inutile d’invoquer la violation des normes de construction pour tenter d’obtenir le retrait d’un permis de construire.

Conclusion, la contestation d’un permis de construire implique de connaitre les règles applicables à l’instruction d’un permis de construire et de savoir quand leur violation est susceptible d’entraîner la censure du permis.

Après ce travail d’analyse, il pourra être envisagé le dépôt d’un recours contre le permis de construire, d’abord devant le Maire (le recours gracieux), puis, si besoin, devant le juge (le recours contentieux). 

3°) Déposer un recours gracieux devant le Maire

La faculté de contester un permis devant l’auteur de la décision (le Maire), est ouverte par l’article L. 411-2 du Code des relations entre le public et l’Administration qui énonce que :

« Toute décision administrative peut faire l’objet, dans le délai imparti pour l’introduction d’un recours contentieux, d’un recours gracieux ou hiérarchique qui interrompt le cours de ce délai. »

Le recours gracieux doit être notifié au bénéficiaire du permis de construire, et ce à peine d’irrecevabilité de la contestation.

Par ailleurs, le recours gracieux n’est pas obligatoire. L’auteur de la contestation peut se pourvoir directement devant le juge administratif.

Néanmoins, l’exercice d’un recours gracieux préalable présente plusieurs avantages.

D’abord, le recours contentieux son auteur au paiement des frais d’avocat de la partie adverse sur le fondement de l’article L. 761-1 du Code de justice administrative qui dispose que :

« Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation »

Il peut également exposer l’auteur du recours contentieux à une l’amende en application de l’article R741-12 du Code de justice administrative qui dispose que :

« Le juge peut infliger à l’auteur d’une requête qu’il estime abusive une amende dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. »

Le recours gracieux, celui porté directement devant l’Administration, exclut a priori le risque d’une condamnation de ce type.

En effet, il n’est pas dans les prérogatives du Maire de pouvoir sanctionner le requérant en lui infligeant amende.

Autre avantage pour l’auteur d’un recours gracieux, le dépôt du recours gracieux proroge le délai de deux mois qui lui est ouvert pour saisir le tribunal administratif.

Une fois le recours gracieux déposé, le délai de recours est en effet interrompu jusqu’à la décision de l’Administration. Et un nouveau délai de deux mois recommencera à courir à compter de cette décision, pour saisir le juge administratif (CE, 25 janv. 1991, n° 80969).

Le recours gracieux présente à cet égard un intérêt que l’on pourrait qualifier de dilatoire.

C’est d’ailleurs pourquoi il est fréquent qu’en réaction au dépôt d’un recours gracieux, le bénéficiaire du permis entre immédiatement en contact avec l’auteur du recours afin obtenir l’abandon des poursuites dirigées contre son permis et de ne pas retarder l’avancée de ses travaux.

Les parties tentent alors une négociation qui peut prendre la forme d’une transaction financière, mais pas seulement. Le contestataire peut aussi accepter de se désister de son recours contre un aménagement particulier du projet qui lui tiendrait à coeur, plutôt qu’en échange d’une indemnité « en monnaie sonnante et trébuchante ».

Sans accord entre les parties à ce stade de la procédure, l’auteur de la contestation devra porter celle-ci devant le juge administratif si l’Administration a rejeté sa demande de retrait gracieux.

4°) Saisir le tribunal administratif en ultime recours

Lorsque le Maire n’a pas procédé au retrait du permis malgré la demande du requérant, ce dernier peut encore solliciter l’annulation de l’autorisation de construire devant le juge administratif.

Il s’agit du recours contentieux ou encore du recours en excès de pouvoir.

Le recours contentieux est à présenter devant le tribunal administratif dans le ressort duquel est situé l’immeuble objet du permis de construire.

La procédure ouverte devant la juridiction administrative peut aboutir au rejet du recours, à l’annulation du permis dans son ensemble ou encore à une annulation partielle.

La procédure peut être introduite sans avocat, mais il est hautement recommandé de prendre conseil auprès d’un spécialiste.

Comme le recours gracieux, le recours contentieux doit être notifié au bénéficiaire du permis de construire, et ce également à peine d’irrecevabilité de la contestation.

Enfin, même au stade du recours du contentieux, un accord amiable peut être trouvé avec le pétitionnaire.

Notons pour conclure que cet accord devra faire l’objet d’un enregistrement au service des impôts. Sans cela, les sommes versées en exécution du protocole pourront donner lieu à restitution (article L. 600-8 du Code de l’urbanisme).

C’est pourquoi le recours à un avocat est aussi hautement recommandé pour mener à bien ce genre de négociations.