1°) Identifier les irrégularités du permis susceptibles d’entraîner son annulation

Un permis de construire ne peut être retiré par le Maire ou annulé par le juge administratif que s’il contrevient aux documents et règles d’urbanisme.

Les dispositions les plus fréquemment invoquées au soutien des contestations contre les permis de construire sont issues du Code de l’urbanisme et des Plans locaux d’urbanisme.

On pense en premier lieu aux dispositions du Code de l’urbanisme relatives au contenu de la demande de permis de construire qui donnent lieu à un contentieux nourri.

La demande de permis de construire doit notamment comporter l’identité du demandeur et de l’architecte, la superficie et la localisation du terrain d’assiette du projet (art. R. 431-5), ou encore les matériaux et les couleurs qui seront employés pour la réalisation de la construction (art. R. 431-5).

Le dossier doit également contenir plusieurs documents comme le plan de situation du terrain (art. R.431-7), un plan de masse du projet ( (art. R. 431-5), ainsi qu’un plan des façades et des toitures  (art. R. 431-5).

L’absence de l’une de ces informations peut faire encourir au permis l’annulation, mais seulement si l’appréciation de l’Administration sur la conformité du permis aux règles d’urbanisme en a été faussée (CE, 23 décembre 2015, n°393134).

Par exemple, si le demandeur n’a pas produit le document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes, mais que le Maire a pu vérifier cet élément grâce aux autres éléments annexés à la demande, le permis conserve toute sa validité (CAA Nantes, 25 mars 2021, n°09NT02820 ; dans le même sens également : CAA Nancy, 7 février 2019, n°18NC01631).

En revanche, lorsque les autres éléments produits ne permettent pas au Maire de vérifier l’insertion du projet dans son environnement, alors, le permis doit être annulé (CAA Douai,  26 juin 2014, n°13DA00034).

Il est par ailleurs vain d’avancer au soutien de son recours contre le permis des arguments tels que :

• le projet méconnait les distances minimales à respecter pour la création de fenêtres, ces règles n’étant pas des règles d’urbanisme, mais des règles issues du droit de la propriété, codifiées aux articles 675 et suivants du Code civil ;

• le projet méconnait les normes de construction (à l’exception de certaines règles qui peuvent entraîner la censure du permis), puisque ces normes ne sont pas, en soi, des règles d’urbanisme non plus.

Conclusion, la contestation d’un permis de construire implique de savoir distinguer les irrégularités susceptibles d’entraîner la sanction du permis de celles sans effet sur sa validité.

Ce n’est qu’après ce travail d’analyse qu’il pourra être envisagé le dépôt d’un recours contre le permis de construire, d’abord devant le Maire (le recours gracieux), puis, si besoin, devant le juge (le recours contentieux). 

2°) Déposer un recours gracieux devant le Maire

La faculté de contester un permis devant l’auteur de la décision (le Maire), est ouverte par l’article L. 411-2 du Code des relations entre le public et l’Administration qui énonce que :

« Toute décision administrative peut faire l’objet, dans le délai imparti pour l’introduction d’un recours contentieux, d’un recours gracieux ou hiérarchique qui interrompt le cours de ce délai. »

Bien que le recours gracieux ne soit pas obligatoire et que, par conséquent, l’auteur de la contestation puisse se pourvoir directement devant le juge administratif, l’exercice d’un recours gracieux préalable présente plusieurs avantages

D’abord, alors que le recours porté devant le juge administratif expose son auteur au paiement des frais d’avocat de la partie adverse sur le fondement de l’article L. 761-1 du Code de justice administrative (voire à l’amende prévue à l’article R741-12 du Code de justice administrative), le recours gracieux exclut ce risque, sauf recours abusif (au sujet des recours abusifs, lire cet article ou encore cet article).

En effet, il n’est pas dans les prérogatives du Maire que de pouvoir sanctionner le requérant.

Autre avantage pour l’auteur de la contestation, le dépôt d’un recours gracieux proroge le délai de deux mois qui lui est ouvert pour saisir le tribunal administratif.

Ce délai recommence à courir pour une durée égale à compter de la décision du Maire prise sur le recours gracieux (CE, 25 janv. 1991, n° 80969).

Le recours gracieux présente à cet égard un intérêt que l’on pourrait qualifier de dilatoire puisque le pétitionnaire suspendra le démarrage de ses travaux dans l’attente de la réponse du maire sur le recours gracieux.

Il est d’ailleurs fréquent que, pour lutter contre l’effet dilatoire du recours gracieux, le pétitionnaire entre alors en contact avec l’auteur du recours afin obtenir l’abandon des poursuites dirigées contre son permis (moyennant la conclusion d’un accord).

Sans accord entre les parties et lorsque le Maire choisit de maintenir sa décision, il est nécessaire de saisir le juge administratif.

3°) Saisir le tribunal administratif en ultime recours

Lorsque le Maire n’a pas procédé au retrait du permis malgré la demande du requérant, ce dernier peut encore solliciter l’annulation de l’autorisation de construire devant le juge administratif.

Il s’agit du recours contentieux ou encore du recours en excès de pouvoir.

La procédure ouverte devant la juridiction administrative peut aboutir au rejet du recours, à l’annulation du permis dans son ensemble ou encore à une annulation partielle.

La procédure peut être introduite sans avocat, mais il est hautement recommandé de prendre conseil auprès d’un spécialiste.

Enfin, à noter que recours gracieux comme recours contentieux doivent être notifiés au bénéficiaire du permis de construire, et ce à peine d’irrecevabilité de la contestation.

Dernière précision, en cas d’accord avec le pétitionnaire, faites procéder à son enregistrement au service des impôts. Sans cela, les sommes versées en exécution du protocole pourront donner lieu à restitution (article L. 600-8 du Code de l’urbanisme).

Notre Cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner à chaque étape de la contestation.