INSCRIT AU BARREAU DE PARISLa remise des clés d’un logement acheté en vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, constitue une étape déterminante. Elle permet à l’acquéreur de vérifier si le bien livré correspond aux plans, à la notice descriptive et aux engagements contractuels du promoteur.
Fissures, rayures, équipements défectueux, différences de dimensions, matériaux non conformes ou finitions inachevées : ces anomalies doivent être consignées dans le procès-verbal de livraison sous la forme de réserves.
La seule inscription d’une réserve ne suffit cependant pas toujours à obtenir sa réparation. Lorsque le promoteur tarde à intervenir ou conteste le désordre, l’acquéreur doit préserver ses preuves et tenir compte de délais juridiques relativement courts.
Quelle différence entre livraison, réception des travaux et levée des réserves ?
En matière de VEFA, trois notions doivent être distinguées.
La réception des travaux intervient entre le promoteur, en sa qualité de maître d’ouvrage, et les entreprises ayant réalisé la construction. L’acquéreur n’est généralement pas partie à cette opération.
La livraison intervient entre le promoteur et l’acquéreur. Elle correspond à la remise du logement et, le plus souvent, à celle des clés.
La levée des réserves intervient lorsque les désordres signalés ont été correctement réparés. Elle doit être constatée après une vérification effective des travaux réalisés.
L’acquéreur ne doit donc pas signer un document de levée des réserves tant qu’il n’a pas contrôlé chaque réparation. Une intervention simplement commencée ou une réparation provisoire ne justifie pas nécessairement une levée de réserve.
Quels désordres peuvent être inscrits comme réserves ?
Les réserves peuvent concerner des malfaçons visibles, des travaux inachevés ou des différences entre le logement livré et les documents contractuels.
Il peut notamment s’agir :
- de fissures, impacts, rayures ou défauts de peinture ;
- de fenêtres, volets, portes ou serrures fonctionnant mal ;
- d’infiltrations ou de traces d’humidité ;
- d’un équipement sanitaire ou électrique défectueux ;
- d’un revêtement de sol endommagé ;
- d’une surface ou d’une hauteur sous plafond différente de celle annoncée ;
- de matériaux, équipements ou prestations ne correspondant pas à la notice descriptive ;
- de l’absence d’un élément prévu dans le contrat ;
- d’un balcon, d’une place de stationnement ou d’une cave présentant une non-conformité.
Les réserves doivent être aussi précises que possible. Il convient d’indiquer la pièce concernée, la localisation du défaut et sa nature. Des photographies datées peuvent utilement être annexées au procès-verbal.
Peut-on signaler un vice apparent après la remise des clés ?
Oui. L’acquéreur n’est pas limité aux seules anomalies constatées le jour de la livraison.
Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.
Il est donc recommandé de procéder, immédiatement après la remise des clés, à une nouvelle inspection complète du logement. Les désordres complémentaires doivent être signalés au promoteur dans ce délai d’un mois, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette notification doit décrire précisément les anomalies et comporter, lorsque cela est possible, des photographies, mesures ou constats techniques.
Le solde de 5 % peut-il être consigné ?
En VEFA, les appels de fonds peuvent atteindre 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est normalement payable lors de la mise du logement à la disposition de l’acquéreur.
Cependant, en cas de contestation portant sur la conformité du bien avec les prévisions du contrat, ce solde peut être consigné. La consignation permet de préserver les droits de l’acquéreur sans conserver simplement la somme sur son compte bancaire.
Cette faculté doit être mise en œuvre avec précaution. Elle suppose une contestation réelle et suffisamment caractérisée concernant la conformité contractuelle du logement. Toute retenue injustifiée peut exposer l’acquéreur à une contestation du promoteur.
Dans quel délai le promoteur doit-il lever les réserves ?
La réglementation n’impose pas, dans toutes les situations, un délai unique et automatique pour chaque réparation. Le procès-verbal de livraison ou les échanges postérieurs peuvent néanmoins prévoir une date d’intervention.
L’acquéreur peut demander au promoteur de communiquer un calendrier précis et raisonnable de reprise des désordres.
Lorsque les entreprises interviennent, il convient de vérifier :
- que tous les désordres concernés ont été traités ;
- que les réparations sont définitives ;
- qu’aucune dégradation supplémentaire n’a été provoquée ;
- que le résultat correspond aux caractéristiques prévues au contrat.
Un procès-verbal de levée des réserves peut ensuite être établi. Il est préférable de lever les réserves séparément lorsque certaines réparations restent inachevées.
Que faire si les réserves ne sont pas levées ?
Lorsque le promoteur ne répond pas ou que les travaux tardent anormalement, une mise en demeure peut lui être adressée.
Cette lettre doit rappeler :
- la date de livraison ;
- la liste des réserves concernées ;
- les précédentes relances ;
- les travaux restant à réaliser ;
- le délai accordé pour intervenir.
Elle peut également préciser qu’à défaut de reprise, une procédure judiciaire pourra être engagée.
Si le promoteur conteste la réalité ou l’origine des désordres, un constat de commissaire de justice ou l’intervention d’un technicien du bâtiment peut être utile. Pour les désordres importants ou techniquement complexes, une expertise judiciaire peut être sollicitée en référé.
L’expert désigné par le tribunal pourra notamment décrire les désordres, rechercher leurs causes, déterminer les travaux nécessaires et en évaluer le coût.
Quel est le délai pour engager une action en garantie des vices apparents ?
L’action fondée sur la garantie des vices et défauts de conformité apparents doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de cette garantie.
Ce délai ne doit pas être confondu avec le délai d’un mois permettant de signaler les désordres apparents après la prise de possession.
Une simple lettre recommandée ou une négociation amiable ne garantit pas nécessairement la conservation de l’action. Lorsque le promoteur ne lève pas les réserves, il est donc essentiel de faire vérifier rapidement le délai applicable et, si nécessaire, d’engager une procédure avant son expiration.
La jurisprudence relative à l’interruption et au calcul de ce délai est technique. Une analyse particulière est indispensable lorsqu’une expertise amiable, une procédure de référé ou un engagement de réparation est déjà intervenu.
La garantie des vices apparents exclut-elle les autres garanties ?
Non. La qualification juridique dépend de la nature du désordre, de sa gravité, de sa date d’apparition et de son caractère apparent ou caché.
Selon les circonstances, l’acquéreur peut également invoquer :
- la garantie de parfait achèvement ;
- la garantie biennale de bon fonctionnement ;
- la garantie décennale ;
- l’assurance dommages-ouvrage ;
- la responsabilité contractuelle en cas de défaut de conformité.
Un même désordre peut soulever plusieurs fondements juridiques. Il convient donc d’éviter de limiter trop rapidement la réclamation à la seule levée des réserves.
Les bons réflexes après la livraison d’un logement en VEFA
Dès la livraison, il est conseillé de :
- Comparer minutieusement le logement aux plans et à la notice descriptive.
- Tester les fenêtres, volets, prises, équipements sanitaires et appareils fournis.
- Inscrire chaque anomalie dans le procès-verbal de livraison.
- Prendre des photographies datées.
- Signaler par lettre recommandée les défauts complémentaires découverts dans le mois suivant la prise de possession.
- Ne signer la levée des réserves qu’après vérification complète des réparations.
- Conserver le contrat, les plans, la notice descriptive, les appels de fonds et tous les échanges.
- Faire vérifier rapidement les délais si le promoteur ne procède pas aux reprises.
Pourquoi se faire accompagner en cas de réserves persistantes ?
Des réserves non levées peuvent affecter l’usage, la valeur ou la revente du logement. Elles peuvent également révéler un désordre plus important que le simple défaut de finition initialement envisagé.
Le cabinet accompagne les acquéreurs de logements en VEFA dans l’analyse du procès-verbal de livraison, la mise en demeure du promoteur, la consignation du solde du prix, l’organisation d’une expertise et les procédures destinées à obtenir l’exécution des travaux ou l’indemnisation des préjudices.
Chaque dossier doit être examiné au regard du contrat de vente, de la date de livraison, de la nature des réserves et des démarches déjà entreprises.